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宏观调控政策让房地产行业陷入漫漫寒冬，但土地一级开发却没有感受到丝毫的寒意，“卖地”这个一本万利的买卖，正催生着土地一级开发商如雨后春笋般涌现。
宏观调控政策让房地产行业陷入漫漫寒冬，但土地一级开发却没有感受到丝毫的寒意，“卖地”这个一本万利的买卖，正催生着土地一级开发商如雨后春笋般涌现。但同时，土地一级开发面临着一系列的风险，究竟有哪些风险？又要如何规避风险呢？跟金土地小编一起来看看吧！
一、土地一级开发主要面临的风险
开发投入超出专业机构评估确定的基准地价：拆迁成本可能超过专业机构评估确定的基准地价，而超出部分的熟地不能入市交易。
长期占用大量资金：对于只是用于储备的土地，经土地储备中心验收后，由其用自有资金偿付给开发商，欠款风险加大。如果拆迁工作不顺利，也会推迟整个项目的完工时间。
政府违约行为的风险：在土地一级开发过程中，地方政府的强势地位是绝对的。虽然开发企业可以通过多种法律文件进行约束，从而与政府方面的利益紧密捆绑，但仍不能消除地方政府违约发生的风险。
政策风险：与土地二级市场的‚招、拍、挂‛及房地产开发而言，土地一级开发的政策不全面，全国性的政策规定比较原则，操作性不强。在地方政府层面，其政策风险因素主要为省、市根据地方情况而改变有关土地利用政策。
二、金土地小编建议采取以下应对策略
（1）优化运作流程，提升管理能力，有效控制成本
一级开发企业在土地整治和储备过程中，涉及到征地、拆迁、基建、土地出让等诸多环节，同时，一级开发又是一个综合性系统性工程，涉及众多和政府对口以及和外部合作单位谈判的环节，因此，优化运作流程、提升管理能力对一级开发企业的成本控制有着重要作用。
（2）加强规划能力、挖掘区域潜在的价值
土地一级开发的价值要素中最重要是规划。土地的特征使其一旦开发，短期内不可能复原，而规划的优劣对区域功能的实现具有决定性的作用，区域功能又对区域价值有根本性的影响。
（3）把握行业波动周期，控制开发节奏
在把握行业波动周期方面，既要充分考虑整体宏观经济、行业形势和区域经济等因素，也要充分考虑政策因素。这就需要企业有敏锐的市场触觉，并且能够与政府需求保持较高程度的一致性，做到根据市场需求来控制开发节奏，从而提升区域土地价值。
三、总结
金土地小编认为，尽管土地一级开发面临着许多风险，但其市场的黄金期已经到来，它不仅会成为企业的重要利润来源，也会成为企业拓展房地产市场的基础和前提。以上就是金土地小编对于土地一级开发市场的一些思考，不当之处请各位批评指正！
【参考文献】百度文库《土地一级开发整理市场粗浅的理解》
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2016年7月
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